Berapa Cicilan Rumah yang Pas untuk Gaji UMR?

Harga rumah semakin tahun semakin mahal. Kondisi ini membuat orang-orang dengan gaji UMR merasa berkecil hati untuk memiliki rumah. Pasalnya, dengan gaji UMR Jakarta sebesar Rp4.000.000 (hasil pembulatan), apakah memungkinkan memiliki rumah sendiri?

Meskipun Bank Indonesia (BI) telah mengeluarkan kebijakan merelaksasi peraturan uang muka kredit pemilikan rumah (KPR), di mana perbankan bisa mengatur besaran uang muka (down payment). Selain itu, perbankan juga diberi keleluasaan mengatur rasio kredit (loan to value) yang akan diberikan rumah pertama untuk semua jenis tipe. Namun, tetap saja ada rasa pesimistis untuk bisa memiliki rumah sendiri.

Pertanyaannya, berapa nilai rumah dan cicilan yang pas untuk orang dengan gaji UMR? Untuk mengetahuinya, duitologi.com memberi simulasi hitungan harga rumah dan cicilannya sebagai berikut:

Uang Muka (Down Payment)

Untuk memiliki rumah dengan sistem KPR, hal utama yang harus dipersiapkan adalah uang muka (down payment). Bila menggunakan uang muka yang umum berlaku sebesar 15 persen untuk rumah pertama seharga Rp130.000.000, maka Anda harus menyiapkan dana untuk down payment (DP) sebagai berikut:

Uang muka = 15 persen x harga rumah

= 15 persen x Rp130.000.000

= Rp19.500.000

Dengan hitungan tersebut, maka jumlah pokok kredit bisa dihitung sebagai berikut:

Pokok kredit = harga rumah – uang muka

= Rp130.000.000 – Rp19.500.000

= Rp110.500.000

Biaya Bunga dan Cicilan KPR

Dalam perhitungan bunga tetap dengan asumsi bunga 10 persen setahun dan tenor KPR selama 15 tahun, maka besaran bunga KPR akan dihitung sebagai berikut:

Total bunga = pokok kredit x bunga per tahun x tenor (dalam satuan tahun)

= Rp110.500.000 x 10 persen x 15

= Rp165.750.000

Bunga per bulan = total bunga / tenor (dalam satuan bulan)

= Rp165.750.000 / 180

= Rp920.850

Cicilan per bulan = (pokok kredit + total bunga) / tenor (dalam satuan bulan)

= (Rp110.500.000 + Rp165.750.000) / 180

= Rp276.250.000 / 180

= Rp1.535.000

Biaya-biaya Lain

Selain uang muka kredit, Anda akan dikenakan beberapa biaya berikut ini saat mengajukan KPR ke bank:

· Biaya provisi

Biaya provisi merupakan sejumlah biaya yang dikenakan pihak bank kepada para nasabah pengguna KPR sebagai bentuk biaya administrasi atas sejumlah dana pinjaman. Besaran biaya provisi yang diberlakukan bank juga berbeda-beda. Namun, sebagian besar bank menetapkan biaya provisi sebesar 1 persen.

· Biaya BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah biaya atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Nilai BPHTB ini juga berbeda berdasarkan wilayah. Untuk menghitung pajak pembelian, ada komponen yang harus dimasukkan, yakni NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

· Biaya PNBP

Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) pada umumnya harus dibayarkan sekaligus ketika mengajukan BBN (Biaya Balik Nama).

· Biaya BBN

Biaya Balik Nama (BBN) tergantung pada perjanjian awal dan kebijakan yang ditetapkan pihak bank pemberi KPR.

Solusi Punya Rumah

Jika melihat simulasi tersebut, rumah seharga Rp130.000.000 harus dibayar dengan cicilan per bulan sebesar Rp1.535.000. Itu artinya, dengan gaji UMR sebesar Rp4.000.000, porsi uang yang terpakai untuk membayar cicilan kredit rumah mencapai 38 persen. Sementara menurut banyak perencana keuangan porsi terbaik untuk berutang rumah maksimal 30 persen.

Solusinya, dengan porsi pengeluaran untuk cicilan rumah sebesar 38 persen, maka upaya yang bisa dilakukan adalah mencari penghasilan tambahan. Penghasilan tambahan tersebut bisa digunakan untuk membayar atau menambah cicilan rumah Anda.

Ada cara lain yang bisa dilakukan, yaitu Anda bisa mencari rumah bersubsidi yang tentunya lebih murah dan ringan cicilannya. Namun, jika tidak ingin membeli rumah bersubsidi, Anda bisa mencari bank uang menyediakan program tabungan perumahan, KPR ringan, dan sebagainya. Anda bisa juga memanfaatkan program-program perbankan yang memberi kemudahan untuk membeli rumah dengan cicilan yang ringan.